Majalah Rumah Jogja Edisi 9

Kawasan Istimewa Untuk Rumah Idaman
Tersedianya kelengkapan fasilitas hidup di kawasan Depok, Sleman, menarik pengembang untuk membuka lahan perumahan. Keistimewaan ini membuat perumahan di sana tak pernah sepi pembeli.
Kota tidak bisa mengelak dari perkembangan. Ia senantiasa mengalami perubahan. Pemicunya, kota tumbuh berkembang seiring industralisasi dan modernisasi yang masive. Kota menjadi tempat memenuhi keinginan manusia modern yang sulit terpuaskan. Melihat pertumbuhannya, kota seakan dijejali dengan fasilitas modern yang menawarkan kegemerlapan. Kota kemudian menjadi magnet penarik yang membuat penduduk berduyun-duyun datang memenuhinya. Kebutuhan akan tempat tinggal pun meningkat berbanding lurus dengan jumlah penduduk yang memenuhi kota. Fenomena perkembangan kota ini yang ditangkap pengembang perumahan sebagai salah satu strategi dalam membuka kawasan perumahan.
Salah satu pengembang itu adalah PT. Citra Kedaton. Menurut Rama Adyaksa Pradipta, fenomena perkembangan kota dan aglomerasinya menjadi pertimbangan untuk membuka kawasan perumahan. Direktur PT. Citra Kedaton itu pun kemudian memilih daerah utara Jogja khususnya kawasan Depok, Sleman untuk kawasan perumahan. “Fenomena pertumbuhan di kawasan utara Jogja terlihat melalui dibangunnya banyak kampus dan pusat perbelanjaan,” jelas Rama. Ia mengungkapkan bahwa trend perkembangan tata ruang kota diarahkan ke bagian utara timur Jogja sehingga kawasan itu tumbuh menjadi kota satelit. Oleh karena itu, sejak tahun 2001 PT. Citra Kedaton sudah memusatkan pembangunan perumahan di kawasan utara Jogja. Tujuh lima persen (75%) dari seluruh lokasi perumahannya berada di kawasan Depok, Sleman.
Alasan yang sama diutarakan Didik Supriatna, bagian pemasaran PT. Bhumi Setra Rizqi. Kawasan Depok memiliki keistimewaan sendiri. “ Selain berada di dekat kampus, akses keluar masuk kota mudah sehingga banyak diminati konsumen perumahan,” jelas Didik. Keistimewaan ini juga diungkapkan Iwan Widianto, Komisaris PT. Graha Citra Amanusa, kawasan Depok dekat dengan fasilitas pendidikan. “Banyak alumni seperti alumni UPN yang bekerja di pertambangan mencari rumah yang berada di dekat kampus,” ungkap Iwan.
Tersedianya fasilitas pendidikan dan pusat perbelanjaan di kawasan utara Jogja merupakan keistimewaan kawasan ini. Kecamatan Depok, Sleman yang berada di kawasan utara kemudian menjadi pilihan untuk perumahan, demikian ungkap Arno Swandono, Manager Pemasaran, PT. Merapi Arsitagraha. Selain itu, kawasan Depok masih asri seperti tersedianya air yang cukup. Kualitas air di kawasan ini juga masih relatif baik. “Perumahan yang berada di kawasan Jalan Kaliurang (Jakal), tiga rumah dari 14 yang ada mengalami kesulitan air, tetapi kalau di sini (Depok) air mudah,” ujar Iwan membuat perbandingan.
Pengembang kemudian ramai membuka lahan perumahan di kawasan Depok, Sleman. Perumahan Arvia Mulia, Anugraha Regency 1&2, Anggajaya Residence, dan Ayodya Citra merupakan beberapa contoh nama perumahan yang dibangun di kawasan tersebut. Perum Arvia Mulia terdiri dari sembilan kavling yang terdiri dari rumah satu lantai dan dua lantai. Anugraha Regency 2 menempati kawasan seluas 16.700 m2 yang terdiri dari 60 unit rumah. Perum Anggajaya Residence terdiri dari 31 unit rumah yang menempati kawasan 7000 m2. Sementara perum Ayodya Citra terdiri dari 68 rumah.
Namun, keistimewaan itu membawa konsekuensi, harga tanah di kawasan Depok, Sleman relatif mahal. Andreas Dwiatmojo, SE, atau yang akrab dipanggil Andre ini, Manager Marketing PT. Tiga Saudara Group mengungkapkan harga tanah di sana mencapai Rp 1. 100.000/m2. Hal ini juga diamini Rama, “nilai lahan di Depok berindeks tinggi.” Akibatnya, harga beli tanah yang tinggi membuat harga rumah di kawasan Depok, Sleman otomatis ikut tinggi. “Harga tanah saat ini di Depok melonjak dua kali lipat dibandingkan tahun-tahun sebelumnya. Harga rumah ikut melonjak tinggi,” jelas Arno. Pengembang pun harus pandai mencari strategi pemasaran dan jeli membaca pasar.
Harga tanah yang tinggi membuat pengembang tidak sembarang menentukan pangsa pasar. Sebagian besar pengembang membidik kalangan menengah ke atas sebagai pembeli perumahan kawasan Depok, Sleman. “Nilai tanah yang sudah tinggi membuat kesulitan untuk menentukan harga yang terjangkau (kalangan menengah ke bawah),” ujar Rama. Harga satu rumah mencapai di atas Rp. 100 juta. “Untuk rumah dua lantai, saat ini bisa mencapai Rp. 500 juta sementara untuk satu lantai bisa mencapai Rp. 400 juta an,” ujar Arno. PT. Citra Kedaton memasarkan perumahannya dengan harga Rp. 150-300 juta. PT. Bhumi Setra Rizqi mematok harga satu rumah Rp. 139-600 juta. Sedangkan PT. Graha Citra Amanusa dengan perumahan Anugraha Regency 2–nya memberi harga paling rendah untuk satu rumah sekitar Rp. 222 juta. Perumahan Anggajaya Residence bahkan harganya tidak ada yang lebih rendah dari Rp. 500 juta untuk satu rumah.
Sadar dengan harga yang relatif tinggi, pengembang menawarkan keistimewaan di perumahan yang mereka bangun agar tetap dilirik pembeli. “Kami sudah tidak bermain dengan harga karena harga lahan sudah ditentukan mekanisme pasar,” ujar Rama. Konsep berbeda ditawarkan PT. Citra Kedaton yang membangun lingkungan mandiri (swadaya). “Minimal dalam satu lokasi bisa membuat satu Rukun Tetangga (RT),” terang Rama. Maka pembukaan lahan untuk kawasan rata-rata satu hektar dan minimal dibangun 50 unit rumah dalam satu kawasan.
PT. Graha Citra Amanusa membebaskan pembeli untuk dapat mendesain sendiri rumah mereka. Pengembang menyediakan tanah dan fasilitas untuk pembangunan.”Pembeli bisa pesan dulu dengan bentuk dan desain rumah sendiri baru kemudian rumah kita bangunkan,” ujar Iwan. Strategi lain dipakai PT. Bhumi Setra Rizqi yang membuat program cash back yakni mengembalikan uang pembeli setelah 15 tahun dari waktu pembelian. Untuk membuat penghuni perumahan nyaman, PT. Merapi Arsitagraha menawarkan kelengkapan fasilitas seperti fasilitas olah raga dan pengamanan 24 jam. Perumahan juga didesain dengan listrik bawah tanah dan terdapat ruang terbuka yang dimanfaatkan oleh penghuninya untuk menunjang berbagai kegiatan warga perumahannya. Kesenjangan antar penghuni pun diminimalkan dengan desain rumah tanpa pagar. Sementara PT. Tiga Saudara Group memberikan pelayanan konsumen dengan maksimal. “Pelayanan yang maksimal pada konsumen agar nanti bisa menjadi referensi untuk orang lain,” ungkap Andre.
Kejelian pengembang dalam membaca pasar membuahkan hasil. Perumahan di Depok, Sleman mendapat sambutan antusias dari pembeli. Selain keistimewaan wilayahnya, rumah di Depok memiliki harga jual kembali yang tinggi sehingga masih menarik untuk dijadikan investasi. Kondisi pasar yang sudah mulai bangkit pasca gempa bumi tahun 2006 turut membuat perumahan kawasan Depok menemukan pasarnya. Didik mengungkapkan perumahan yang dibangun PT. Bhumi Setra Rizqi di kawasan Depok sudah dihuni sebanyak 50 persen. Perum Ayodya Citra yang dibangun PT. Citra Kedaton akhir 2005, kini sudah dihuni 45 persen. Perumahan Anggajaya Residence yang dibangun PT. Merapi Arsitagraha juga mendapat respon yangbaik dari para konsumennya. Produk perumahan dari PT. Graha Citra Amanusa yakni Anugraha Regency 1 sudah 90% terjual, kemudian dalam pengembangannya di Anugraha Regency 2, developer ini membuka total 64 unit rumah yangsekarang sudah 20% terjual. Bahkan perumahan yang dibangun PT. Tiga Saudara Group di kawasan Depok seperti Griya Pesona Mulia dan Bumi Mulia Condongcatur sudah habis terjual.
Bak semut merubung gula, keistimewaan kawasan Depok, Sleman ramai dilirik pengembang. Perumahan yang dibangun pun tak pernah kehilangan pembeli, meski harga rumah relatif tinggi mengikuti harga tanah. Hal ini membuat kawasan Depok semakin padat karena lahan terbuka sudah mulai habis. Selain itu, Karakter pembeli sekarang sudah mulai berubah. Pembeli tak lagi memfungsikan rumah hanya sebagai investasi tetapi bergeser ke kebutuhan primer. “Dulu perumahan dominan digunakan untuk investasi, tetapi sekarang persentasi sudah turun, antara investasi dan kebutuhan primer sudah fifty-fifty,” ungkap Rama. Ketika rumah masih difungsikan sebagai investasi, pembeli jarang menempati rumah. Namun, pergeseran fungsi rumah telah membuatnya kembali ke fungsi semula yakni memenuhi kebutuhan akan papan. Kawasan Depok, Sleman pun semakin padat dengan penghuni baru.
Fenomena tersebut membawa pengaruh ke daerah sekitar perumahan. Beragam fasilitas tersedia di dekat perumahan. Pengembang kerap memberikan insentif kepada masyarakat sekitar sehingga perkembangan wilayah sekitar perumahan kian cepat. Misalnya pengembang memberikan bantuan seperti sumbangan untuk perbaikan jalan. “Sebelum masuk, kita melakukan sosialisasi IPT kemudian sharing apa yang bisa dibantu ke masyarakat,” ujar Rama. Pembangunan perumahan juga melibatkan warga sekitar sehingga membantu perekonomian warga. “Kita menjalin komunikasi dengan warga dan melibatkan warga dalam pembangunan rumah, seperti pekerja bangunan dan penjaga keamanan berasal dari warga sekitar,” jelas Arno.
Perumahan Kawasan Depok, Sleman menjadi alternatif yang tepat bagi pembeli yang menginginkan akses mudah pada banyak fasilitas seperti pusat perbelanjaan, kampus, dan bandara. Hunian nyaman dapat mereka pilih dari setiap keunggulan perumahan yang ditawarkan pengembang. Meski tidak menawarkan harga yang relatif murah dan luasnya lahan, kawasan ini cukup menjanjikan. Harga jual tanah dan rumah yang tinggi membuat perumahan di kawasan Depok juga cocok untuk dijadikan investasi. Kedekatannya dengan fasilitas pendidikan, memberi nilai tambah sendiri untuk kawasan Depok, Sleman terutama untuk mahasiswa. Seperti yang diungkapkan Andre, “konsumen kami sekitar 80-90 persen adalah mahasiswa sehingga jika sudah lulus, rumah itu dapat ditinggali keluarga lain yang akan belajar di Jogja.” Tak mau kalah dengan yang lainnya, PT. Graha Citra Amanusa merasa diuntungkan karena developer ini masihmempunyai ‘tabungan’lahan di kawasan emas Babarsari yakni masih mempunyai stok lahan yang belum mereka kembangkan seluas 2 hektar. / NURAINI
BOX
Tantangan Bisnis Properti di Kawasan Depok, Sleman.
Keistimewaan kawasan Depok, Sleman membuat harga tanah relatif tinggi. Pengembang tidak lagi menyiasati harga tetapi memasang strategi baru agar pembeli tetap antusias. Namun, tantangan pengembang tidak hanya berasal dari tingginya harga beli tanah. Kendala lain dalam pembangunan perumahan di kawasan Depok, Sleman tetap ada, yakni regulasi yang sedikit memakan waktu, karena banyaknya pengembang yang harus antri untuk mengurus perijinan perumahannya, yang otomatis akan membuat munculnya fenomena ‘antrian regulasi’. Hal yang sama diungkapkan Iwan Widianto dari PT Graha Citra Amanusa dan Didik Supriatna dari PT. Bhumi Setra Rizqi, tantangan (khususnya legalitasnya) membangun perumahan di kawasan Sleman adalah antri perizinan.
Beberapa regulasi di kawasan Sleman juga kerap dikeluhkan pengembang. Hal ini membuat iklim usaha tidak kondusif karena pengembang berada dalam ketidakpastian. Pembatasan kavling untuk perumahan bagi Rama Adyaksa Pradipta kurang tepat diterapkan. Ia menjelaskan, pemerintah beralasan pembatasan dilakukan agar lahan perkotaan dapat efisien dan memperluas tangkapan air. “Namun, luas lahan berapapun tergantung kemauan pembeli. Jika memiliki uang lebih, mereka dapat mengembangkan rumah sesuai keinginan seperti meluaskan garasi dan penambahan ruang,” ujar Rama. Tujuan dari pemerintah itu kemudian tidak akan tercapai.
Pengembang pada dasarnya tidak mempermasalahkan dengan adanya regulasi dari pemerintah. “Regulasi memang bagus untuk menertibkan tetapi yang menjadi masalah adalah lamanya ngurus izin,” ujar Didik. Pun dengan Rama, tidak mempermasalahkan regulasi selama regulasi tersebut objektif dan masuk akal. Pemerintah selayaknya memberikan solusi pada masalah yang dirasakan pengembang. Rama mencontohkan solusi yang dapat dilakukan pemerintah untuk menambah daerah tangkapan air dengan membuka kavling untuk lahan terbuka hijau.
Regulasi memang mutlak diperlukan, selain untuk menertibkan pengembang juga melindungi pembeli agar tidak dirugikan. Namun, sungguh bijaksana jika regulasi mengakomodasi semua pihak sehingga pelaksanaannya dapat optimal. Tak hanya itu, bagi para pengembang khusunya, ini dapat dijadikan tantangan supaya lebih mempersiapkan segala kebutuhan (khususnya perijinan) sehingga tidak akan muncul istilah ‘Pengembang Nakal’. Manfaat regulasi tersebut diharapkan dapat dirasakan seluruh pihak sehingga tidak ada salah satu pihak yang merasa dirugikan. / NURAINI