" Majalah Rumah Jogja Edisi #16 "

Ramai-ramai Lirik Lahan Investasi Baru di wilayah Jogja Barat

Jenuhnya Pasar Perumahan wilayah Jogja Utara

Menjejakkan kaki di Jalan Kaliurang empat tahun silam, memberikan realitas yang berbeda dengan imajinasi saya mengenai kota Jogja. Jogja yang bercokol dalam imajinasi saya, terperangkap dalam bayangan mengenai kota budaya sekaligus kota pelajar dengan segala bentuk eksotismenya yang terjaga. Wilayah seputar Kampus Biru yang masih lengang dengan suasana lingkungan yang asri. Mahasiswa berlalu-lalang dengan sepedanya, dan berhenti sejenak di tepi jalan untuk sekedar menyantap pecel sebagai makan siang. Adalah sedikit dari gambaran imajinasi saya, yang mungkin masih mengendap dalam kenangan orang-orang yang telah lama menempati wilayah ini.
Jalan Kaliurang empat tahun lalu, sudah menjadi jalan besar yang sibuk dan dinamis. Bukan sepeda, melainkan mobil dan sepeda motor yang memadati jalanan. Beragam jenis usaha untuk memenuhi kebutuhan mahasiswa tersebar di sepanjang jalan ini. Mulai dari tempat yang menjajakan aneka penganan, jasa pencucian baju, hingga warung internet. Pun pada malam hari, Jalan Kaliurang tetap menunjukkan dinamikanya ditambah dengan gemerlapnya lampu-lampu yang menghiasi jalanan.
Dinamika semacam ini tidak hanya terjadi di Jalan Kaliurang, tetapi juga dialami berbagai kawasan lain. Kawasan Depok, Condongcatur, Palagan Tentara Pelajar adalah beberapa contoh lain dari dinamika pertumbuhan wilayah Jogja Utara yang sangat pesat dalam beberapa tahun terakhir. Wilayah Sleman yang terletak di bagian utara provinsi DIY ini, memang banyak diuntungkan dengan adanya banyak kampus yang menempati wilayahnya. Keberadaan kampus-kampus ini tak pelak lagi merupakan salah satu faktor kuat yang menunjang pesatnya pertumbuhan di wilayah ini.
Dinamika yang pesat ini pada akhirnya menarik banyak pengembang untuk membangun dan memasarkan perumahan di wilayah Jogja Utara. Beragam jenis rumah dengan banyak variasi harga ditawarkan. Dengan munculnya banyak perumahan di wilayah inipun, toh penjualannya tetap laris manis. Hal ini disebabkan banyak orang yang meyakini nilai yang dibayarkan untuk sebuah rumah di wilayah Sleman, merupakan nilai yang sepadan untuk sebuah investasi jangka panjang. Namun, gairah bisnis properti di wilayah ini nyatanya tidak selalu membawa kabar menggembirakan bagi para pengembang.
Pembangunan perumahan yang demikian pesat, ternyata juga ikut mendongkrak harga tanah di wilayah Sleman. Hal ini tentu berdampak pada mahalnya harga yang harus dibayarkan pengembang untuk mendapatkan lahan perumahan yang baru. Selain itu, tingkat kepadatan perumahan yang dibangun di wilayah Jogja Utara juga berdampak pada makin sedikitnya lahan di wilayah ini yang memungkinkan untuk dibangun menjadi wilayah perumahan. Setidaknya, dua hal ini yang membuat beberapa pengembang memikirkan alternatif wilayah yang lain untuk dijadikan kawasan hunian. Kawasan Jogja Barat adalah salah satu wilayah yang ramai dilirik pengembang sebagai alternatif wilayah pembangunan yang baru. “Dalam pemikiran saya, pasar properti di utara Jogja kok rasanya sudah jenuh. Selain itu, lokasi perumahan ini Ambar Ketawang Asri juga dapat dikatakan strategis”, ujar Ferry Amora yang merupakan Direktur P.T. Diamor Karya Abadi. Hal ini dapat dilihat dari jumlah penjualan yang cukup baik meski P.T. Diamor tidak menggunakan iklan. P.T. Diamor sebagai pemain yang relatif baru di bisnis properti (sejak 2005), sejak awal sudah menimbang masak-masak sebelum menempatkan lokasi perumahannya di daerah Gamping. Wilayah Jogja Barat yang masih akan berkembang menunjukkan perkembangan yang menjanjikan. Bahkan dalam periode mendatang, P.T. Diamor sudah memiliki rencana membangun perumahan yang serupa di wilayah sekitar.
Senada dengan pendapat Ferry, Tris sebagai Marketing P.T. Putera Aprilia juga menyatakan. “Menurut saya pribadi, untuk pengembangan daerah ke barat dan ke timur (Sleman) cukup menjanjikan. Khususnya ke wilayah barat, masih banyak daerah luas, ibaratnya bisa dikatakan sebagai daerah tumbuh. Cuma kalau ke Utara kelihatannya untuk lima atau sepuluh tahun ke depan sudah penuh ya”. P.T. Putera Aprilia sendiri saat ini mengembangkan perumahan pertamanya di daerah Ambar Ketawang, Gamping. Meskipun tidak memanfaatkan iklan, sejauh ini penjualan 32 unit perumahan yng ditawarkan telah terjual lebih dari 50%.
Selain persoalan keterbatasan lahan di wilayah Jogja Utara, melambatnya kenaikan nilai investasi juga dinilai akan segera melanda pasar properti di wilayah Jogja Utara. Mengutip pendapat Andre selaku Marketing Manager P.T. Tiga Saudara Group. Bahwa ,selain pada dasarnya pasar properti di wilayah Jogja bagian Utara sudah jenuh, nilai investasinya juga menjadi kurang signifikan. Hal ini disebabkan karena nilai investasi di wilayah Jogja Utara, dapat dikatakan sudah mencapai puncak tertinggi. Sehingga kenaikan nilai investasinya tidak secepat pada tahun-tahun sebelumnya. Fenomena yang berbeda akan dialami oleh perumahan di Jogja Barat, di mana nilai investasinya masih akan berkembang sehingga dapat dikatakan lebih menjanjikan. Terlebih lagi, pada dasarnya wilayah Jogja Barat yang banyak dijadikan kawasan perumahan, terletak di daerah Wates, yang masih tercakup dalam wilayah Sleman. Wilayah Sleman sendiri saat ini menempati posisi tertinggi dalam nilai investasi dibandingkan dengan daerah lain di Indonesia sehingga menambah nilai dari perumahan-perumahan yang tercakup di dalamnya.

Jogja Barat sebagai Lahan Investasi Baru
Lokasi, lokasi, dan lokasi! Ungkapan tersebut seolah telah menjadi sebuah kredo yang secara luas diterima sebagai faktor utama yang menentukan keberhasilan suatu proyek dalam dunia properti. Lokasilah yang menentukan dan menjadi titik awal yang terpenting dalam perencanaan sebuah perumahan. Dan hampir menjadi sebuah keniscayaan apabila sebuah perumahan yang memiliki lokasi yang bagus akan laris manis terjual. “Pada dasarnya pertimbangan pertama untuk membeli tanah adalah lokasi, sebab lokasi nanti ada hubungannya dengan pangsa pasar lho Mas”, ujar Wahyu, Supervisor Marketing P.T. Tirta Bumi Rizka menjelaskan.
Sebuah lokasi dapat dikatakan baik bila setidaknya mencakup beberapa macam kriteria. Beberapa orang akan menganggap nilai suatu lokasi dapat dilihat dari aksesibilitasnya. Kemudahan seseorang untuk mendapatkan sarana transportasi yang memadai merupakan salah satu indikatornya. Kemudahan transportasi juga berarti baiknya kualitas jalan untuk menuju dan keluar dari suatu sarana perumahan. Lingkungan yang masih dan terus berkembang menjadi indikator berikutnya. Konsumen perumahan banyak yang menghendaki rumah yang di sekelilingnya tersedia berbagai macam fasilitas. Di Jogja, karakteristik lainnya yang dianggap nilai lebih bagi suatu perumahan jika lokasinya dekat dengan fasilitas pendidikan khususnya kampus. Jangankan perumahan, rumah yang dijadikan kos-kosan pun biasanya lebih mahal semakin dekat lokasinya dengan kampus. Pertanyaannya adalah apakah wilayah Jogja Barat cukup memenuhi sekian kriteria ini sehingga bisa dikatakan sebagai lokasi yang baik?
Pak Iman Arif selaku manjer perencanaan P.T. Pujatama memiliki argumentasinya sendiri. Perusahaan ini sendiri memang mengembangkan kan perumahan pertamanya di daerah Gamping, yakni Banyuraden Asri. “Kita pertama kali meninjau lokasi yang diketahui dari kenalan, dan ternyata lokasinya benar-benar bagus. Dekat dari pasar, akses ke kota relatif dekat, transportasi juga banyak. Dan yang mungkin lebih menarik harganya memang cenderung murah, jadi kenapa tidak kita coba di sana?”, ujarnya.
Banyak pengembang pada kenyataannya juga memilih daerah di seputar Gamping sebagai tempat perumahannnya. Karena wilayah tersebut diyakini sebagai wilayah yang sangat menjanjikan dalam perkembangannya serta didukung dengan harga tanah yang relatif murah. Jika anda sempat meluangkan waktu bukalah peta Jogja barang sejenak, dan lihatlah daerah Gamping. Peta yang juga banyak dilampirkan dalam brosur-brosur pengembang itu mungkin akan mampu memberi gambaran potensi perkembangan daerah Gamping. Yang pertama, terdapat beberapa kampus yang mendiami wilayah tersebut, mulai dari Unwama, Stikes, hingga UMY. Selain itu sebagai tempat berbelanja terdapat Pasar Gamping, jika bergerak lebih ke barat terdapat Pasar Sedayu. Berbagai fasilitas lain seperti bank, kantor polisi, maupun POM bensin juga ada di sekitar sana. Namun dari semua faktor pendukung pengembangan wilayah tersebut, Master Plant PKU Muhammadiyah adalah yang paling diprediksi mempercepat pengembangan wilayah ini. Kedekatan dengan wilayah pusat kota (baca: Keraton) juga menjadi nilai lebih dari kawasan ini. Selain itu dengan masih sedikitnya perumahan yang ada di sana, diharapkan penghuninya mendapatkan suasana nyaman dan tenang.
Hal terrsebut juga diamini oleh Ferry Amora, yang juga mengategorikan wilayah sekitar Gamping ini sebagai wilayah yang terbilang strategis. Nyatanya kawasan ini memang membuka mata banyak orang akan kemungkinan kawasan lain sebagai wilayah hunian. Mulai dari pengembang, orang yang mencari tempat tinggal, atau orang yang ingin berinvestasi mulai menyadari geliat bisnis properti di wilayah ini. Indikasinya adalah peminat perumahan di daerah ini yag nampaknya kian bertambah. Selain itu keyakinan pengembang untuk melanjutkan beberap proyek lagi di wilayah sana sedikit banyak menggambarkan sebentuk optimisme yang membuncah untuk investasi di kawasan ini di masa depan.
Meskipun demikian adanya optismisme dari banyak pengembang bukan berarti tidak adanya kendala yang berarti dalam pengembangan kawasan ini. Masalah-masalah ‘klasik’ seperti sulitnya proses perizinan di Sleman, masih saja mengemuka. “Kalau bicara perizinan di Sleman, memang terbilang sulit. Kalau di Bantul, atau Kodya lebih mudah. Namun, sesulit apapun proses perizinan pasti kami selesaikan”, ujar Iman Arif . Persoalan perizinan ini juga menjadi masalah yang dikemukakan beberapa pengembang lainnya. Pemerintah Sleman dengan tujuan menertibkan dan membuat aturan yang ada berjalan dengan benar memang melakasanakan standar yang ketat bagi perizinan. Ketatnya perizinan ini tentu juga berimbas pada pengembang yang ingin membangun perumahan di wilayah Gamping. Sehubungan dengan sulitnya perizinan, P.T. Tiga Saudara Group pernah mendapatkan masalah. Dalam pembangunan perumahan Alam Mulia dan Bumi Mulia tiga saudara mendapatkn tuntutan dari konsumen soal lamanya pengurusan legalitas. Akibat persoalan itu nama Tiga Saudara Group dulu sering dikaitkan dengan predikat “pengembang yang bermasalah”. “Belajar dari pengalaman di masa lampau, Tiga Saudara kini berbenah dan menjamin selesainya aspek legalitas pada setiap konsumen sebelum unit rumah dijual”, ujar Andre.
Persoalan lain yang juga menjadi tantangan bagi para pengembang adalah proses pengenalan perumahan di Jogja Barat pada konsumen. Kota Jogja dengan keberadaan UGM (Universitas Gadjah Mada) sebagai salah satu ikonnya dan berbagai perkembangan yang terjadi beberapa tahun terakhir memang membuat wilayah Jogja Utara lebih dikenal daripada wilayah lainnya. Namun, perlahan tapi pasti wilayah Jogja Barat semakin mengemuka sebagai salah satu wilayah hunian.

Beradu Kiat Memikat Konsumen
Salah satu persoalan yang harus dihadapi pengembang yang memasarkan produknya di wilayah Jogja Barat adalah kurangnya pengetahuan konsumen mengenai wilayah tersebut. Hal ini tidak terlepas dari mencuatnya keberadaan wilayah Jogja bagian utara yang menjadi wilayah unggulan dalam bisnis properti. Seperti yang disampaikan Dwi Soehodo, Direktur P.T. Sejahtera Graha Utama di kantornya, “Bagaimana ya, banyak pembeli masih cari tempat yang ramai (di utara), padahal lokasi Graha Sedayu Sejahtera yang kami miliki (Jl. Wates Km.12) menawarkan hunian yang nyaman, masih tenang, dengan alur kendaraan yang tidak trouble seperti di utara”. Persoalan yang sama juga dihadapi Andre dari Tiga Saudara Group, kurangnya pengetahuan konsumen khususnya yang berasal dari luar Jogja akan perkembangan properti di Jogja Barat, membutuhkan sedikit ketelatenan untuk memberikan pemahaman hal itu. “Kalau Jogja Barat, itu kan belum familiar bagai kebanyakan konsumen. Jadi misalkan kita ambil contoh ada konsumen asal Balikpapan, itu fokusnya masih ke Jogja Utara. Tapi begitu pelan kita jelaskan kenaikan investasinya sudah hampir mentok dan kita ajak jalan ke wilayah Jogja Barat biasanya berhasil. Tapi tetap, konsumen dari luar Jogja kecendrungannya mencari rumah di wilayah Jogja Utara”.
Kurangnya pengetahuan konsumen khususnya yang berasal dari luar Jogja mengenai perumahan di Jogja Barat, membuat beberapa pengembang menggunakan kiat-kiat khusus untuk menjaring konsumen. Dalam hal ini adu kreativitas dan tehnik pemasaran pihak marketing masing-masing pengembang diuji. Tingkat kegigihan dan daya kreativitas inilah yang nantinya menentukan seberapa sukses tingkat penjualan dari perumahan yang dipasarkan.
Adalah P.T. Tirta Bumi Rizka. perusahaan yang menggunakan beberapa kiat untuk menjaring konsumen. Perusahaan ini terbilang cukup rajin mengikuti pameran sebagai salah satu cara memasarkan perumahannya. Dan diakui oleh Wahyu selaku Marketing Supervisor cara ini terbilang sangat efektif. Sebagai contoh, di bulan Juli lalu perusahanaan ini mengikuti pameran yang diadakan di Plaza Ambarrukmo. Pameran yang diadakan selama enam hari ini memakan biaya tidak kurang dari lima juta rupiah, namun di saat yang sama pameran tersebut juga telah menghasilkan transaksi senilai lebih dari 600 juta rupiah. Jika sekedar mengikuti pameran saja mungkin hasilnya tidak akan sebagus ini, maka haruslah ada kiat khusus di balik efektivitas pameran ini. “Kami menggunakan database pengunjung. Jadi ketika pengunjung mengisi biodata setelah pameran akan kami follow up. Entah diajak bertemu di lokasi, atau bertemu di kantor intinya untuk menjelaskan seluk beluk produk kami”. Lebih lanjut ia menambahkan, “ Pada dasarnya sejak awal kami sudah dapat melihat apakah pengunjung yang datang termasuk hot prospect atau sekedar mengambil brosur, dari situ biasanya kami follow up”. Selain itu P.T. Tirta Bumi Rizka juga mengaskan keberadaannya yang menggunakan slogan Rumah Cerdas dalam usahanya mengedukasi pasar agar lebih memahami seluk beluk pembelian properti.
Kiat berbeda dilakukan oleh P.T. Putera Aprilia. Dalam memasarkan perumahannya, perusahaan ini sama sekali tidak menggunakan iklan seperti yang banyak digunakan oleh pengembang lain. Transaksi biasanya terjadi setelah ada orang yang melihat papan penanda lokasi di perumahan yang kemudian biasanya tertarik. Namun, di luar iklan ternyata ada kiat lain yang dilakukan yakni menjalin kerja sama dengan Kedokteran UMY (Universitas Muhammadiyah Yogyakarta). Menyadari lokasinya yang berdekatan dengan kampus UMY, maka perusahaan ini membidik konsumen yang merupakan mahasiswa kedokteran UMY. Pemilihan mahasiswa kedokteran didasarkan pada perkiraan bahwa keluarga mahasiswa kedokteran kemungkinan besar merupakan orang berada, yang merupakan segmentasi produk perusahaan ini. Selain itu lebih dikhususkan lagi adalah keluarga yang berasal dari daerah di luar Jogja, sehingga ada kemungkinan untuk berinvestasi di Jogja. “Jadi yang sudah jelas-jelas keterima di kedokteran itu,sebelum cari kos atau kontrakan ya kita jemput bola dulu”, ujar Tri selaku marketing. Kiat itu ternyata cukup menghasilkan dari sekitar 15 unit rumah yang sudah terjual, 3 di antaranya ditempati oleh mahasiswa kedokteran UMY.
Apakah pasar perumahan di Jogja, khususnya di wilayah Jogja Barat hanya memberi ruang bagi kaum berpunya? Jika pertanyaan tersebut diajukan pada Dwi Soehodo selaku Direktur P.T. Sejahtera Graha Utama, tentu jawabannya adalah tidak. Sekurang-kurangnya perusahaan ini adalah satu dari sedikit perusahaan yang telah lama bergelut untuk menyediakan hunian bagi segmen menengah ke bawah. Sejak masa Orde Baru yang mengajukan konsep RSS (Rumah Sangat Sederhana) hingga periode pemerintahan sekarang yang menyebutnya RSH (Rumah Sederhana Sehat), perusahaan ini tetap konsisten di bidangnya meski telah bersalin rupa (perusahaan ini mengganti namanya dari Fathoni Tunggal Utama tiga tahun lalu). Diakui Dwi, dari sekian banyak peristiwa yang memukul bisnis properti di Yogyakarta, kenaikan BBM kedua pada masa SBY-lah yang paling berdampak. Sejak kenaikan yang hampir mencapai 100% tersebut bisnis berjalan lebih lambat dari tahun-tahun sebelumnya. Namun hal tersebut toh, tidak mengurangi daya kreasi dalam memasarkan perumahannya. Presentasi adalah kiat perusahaan ini dalam memaparkan produk-produknya. Presentasi ini biasanya dilakukan ke berbagai macam instansi, mulai dari instansi swasta hingga ke berbagai instansi pemerintah. Presentasi ini biasanya cukup sukses menjaring banyak peminat terutama segmentasi menengah ke bawah. Karena seperti yang diungkapkan Dwi, “Produk kami biasanya dibeli oleh orang-orang yang membutuhkan tempat tinggal untuk dihuni, jadi jarang yang membeli karena alasan investasi. Karena perusahaan kami berkeinginan untuk selain tujuan bisnis juga memiliki social oriented”.
Kenaikan BBM untuk yang ketiga kalinya makin menghantam bisnis properti karena kenaikan ini pasti berimbas pada kenaikan bahan baku perumahan. Banyak pengembang dalam hal ini memilih untuk menaikkan harga jual produknya, sembari berusaha mengkomunikasikan hal tersebut pada konsumen. P.T. Tiga Saudara Group mengambil jalan yang berbeda, alih-alih menaikkan harga mereka tetap mempertahankan harga lama dengan konsekuensi berkurangnya keuntungan. “Bagi saya sendiri dengan pelayanan terhadap konsumen yang baik makan akan memunculkan getok tular, konsumen akan menceritakan kebaikan pelayanan kita pada konsumen lain”. Ujar Andre, Marketing Manager .
Pasar perumahan di Jogja Barat menunjukkan geliatnya. Sebuah usaha untuk memunculkan kawasan hunian baru yang dilakukan banyak pengembang untuk menawarkan alternatif dari padatnya kawasan Jogja Utara. Lahan investasi baru telah diajukan, berbagai fasilitas dan kemudahan penunjang hunian ditawarkan, apakah anda siap untuk menjadi bagian di dalamnya? Tidak ada salahnya untuk melihat, atau bahkan sekedar melirik. Karena bukankah siap menerima kemungkinan dan pilihan baru, adalah salah satu cara cermat membeli properti? (Ibnu Nadzir)